土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。用白话讲，土地评估是评估土地值多少钱。

1、 公示地价，所谓公示地价用白话讲，就是政府公示出来的地价，用于控制平衡土地市场，为土地出让、收储等行为提供参考。

公示地价目前主要包括两个内容：

基准地价：每个市县都有，把整个市县的土地按用途分成三六九等，不同等级的土地价格不一样，基准地价更新看当地经济情况，云南经济相对落后，很多地方的基准地价更新都存在滞后的问题。

标定地价：所谓标定地价，就是上述基准地价内，不同用途的土地中具有代表性的土地的价格，主要用于出让参考，监控地价。

公示地价相对比较复杂，分城镇用地、集体用地、农用地，后文作者会写文进行详细介绍。

2、 土地一级市场出让价格评估。各州县土地没有基准地价覆盖，无法参考定价，就会委托评估公司进行评估作为出让参考。

3、 土地作价入股，公司兼并、破产、清产核资时涉及到的土地价值评估，企业改制，组建上市或非上市公司涉及土地资产处置或核定企业资产时涉及的土地评估。

4、 司法诉讼涉及的土地评估，如处置、分家产、合同纠纷等。

5、 土地涉及缴纳土地税费，往往也需要评估定价。

6、 土储中心土地收储，土地一级市场出让，二级市场转让涉及的评估。

7、 农村土地流转涉及的土地估价，目前国内的土地流转相对复杂，三权分立意味着农村土地土地流转多样性，也意味着复杂，相关情况笔者有时间会写文介绍。

以上情况都是目前市场上常见的土地估价。

土地估价收费

（一）土地估价收费的依据： 

1、关于土地价格评估收费的通知（计价格〔1994〕2017号 ）

该收费依据根据2016年1月1日《关于废止部分规章和规范性文件的决定》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第31号）废止。目前由于没有新的收费依据，关于土地估价的收费都是依据此文件进行。

2、《云南省土地评估收费自律指导意见（试行）》（云土评协发（2023）1号）

该文件是由云南省土地估价协会于2023年2月印发，此文件适用于云南省内的估价机构，出于维护行业形象，避免恶性竞争，维护估价市场而制定，为协会点赞。

（二）土地收费详解 

目前土地估价费用计算依据是“关于土地价格评估收费的通知（计价格〔1994〕2017号 ）”，根据文件土地估价费用的计费基数是土地的价值，采用累进计算，大部分网络上的文件，里面收费标准标红出存在错误，不是百分比而是千分比，根据上表计算：

100万元土地，收费100*0.004=4000元

200万元土地，收费100*0.004+100*0.003=7000元

500万元土地，收费100*0.004+100*0.003+300*0.002

=13000元

…

依据上表累进计算。

基准地价收费

基准地价的收费是根据覆盖面积进行计算。

（三）关于土地估价收费

对于以上收费，笔者认为其存在不合理，现在是2023年，该收费标准是1994年的，而土地的评估相对比较复杂，从市场法来说，虽然现在土地出让转让都进行公示，但土地交易始终还是比较少，尤其大规模宗地，成交更少，其应用相对困难。

收益法应用也是比较困难，目前的土地多用于建设，其土地纯收益很难剥离，土地收益案例也是极少。

成本法相对比较容易，但成本法与土地价值存在弱关联性，成本法评估价格比较低，无法真实反映土地价值，特别是经济发展的地方，成本法的价格远低于其价格。

至于剩余法，存在太多的不确定性，比如开发成本等因素，在实际中很少使用。

基准地价修正法，云南很多地方由于客观原因，更新滞后，多数情况基准地价超过规定期限，无法应用，且基准地价公示只有基础信息，缺少修正计算体系，而要调取当地基准地价也是一个难题。

这些都间接的说明土地评估的难度和复杂，其工作量也是比较大的，而收费却很低，这就是笔者认为不合理的地方。

在这样的情况下，我难以想象，居然有评估公司在上述标准的基础上打对折，甚至打3折，一宗土地评估收费几百块，我可以想象这些评估公司的质量，在这里我也想提醒粉丝们，在评估收费方面，千万不要图便宜，毕竟涉及到评估的事宜都是家里不大不小的事情或大事，不要为了一些评估费导致浪费大量的时间精力，还是那句话，评估行业是要看服务质量和技术水平的，高质量的评估会提示你各种存在的风险，会为你出主意，有原则底线，能为你节省大量时间和精力，毕竟一分钱一分货。