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土地估值及其评估方法
2023-12-27 16:15:26

土地估价就是依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一 般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

常用土地价值评估方法

01市场比较法

基本原理:  市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具有相同效用的商品,应该具有相同的市场价格,即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正,求得待估宗地的价格。

适用范围:主要用于地产市场发达,有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。

测算公式:Vd=Vb x A x B x D x E

Vd—待估宗地的价格

Vb—比较实例宗地价格

A—待估宗地情况指数 /  比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 /  比较实例宗地情况指数

B—待估宗地估价期日地价指数 /  比较实例宗地交易日期地价指数

D—待估宗地区域因素条件指数 /  比较实例宗地区域因素条件指数

E—待估宗地个别因素条件指数 /  比较实例宗地个别因素条件指数

操作步骤:

1.广泛搜集宗地交易实例;

2.选取比较实例(一般2-3个为宜) ;

3.建立价恪可比基础;

4.进行交易情况修正;

5.进行交易日期修正;

6.进行区域因素修正;

7.进行个别因素修正;

8.求出比准价格。

 

02收益还原法

基本原理:收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

适用范围:只适用于有收益的土地和建筑物,或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。

测算公式:Pa/[1-1/(1+r)m]

式中:

P——有限年期土地收益价格:

a——年土地纯收益:

r——土地还原利率;

m——土地使用年期。

操作步骤:

1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;

2.估算年总收益;

3.估算年总费用;

4.计算年纯收益;

5.确定还原利率;

6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;

7.确定待估宗地地价。

 

03假设开发法

基本原理:假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用,利息。利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬,这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。

适用范围:适用于具有投资开发成再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形;

(1)待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价;

(2)仅将土地整理成可供直接利用的土地估价;

(3)现有新旧房地产地价的单独评估,即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余之数即为地价。

测算公式:V=A-(B+C)

式中:

V——待估土地的价格

A——总开发价值或开发完成后的不动产总价值

B——整个开发项目的开发成本

C——开发商合理利润

对于房地产开发项目,其具体公式为:

土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润

操作步骤:

1.调查待估宗地的基本情况;

2.选择待估宗地的最有效利用方式;

3.估计开发建设周期和投资进度安排;

4.估算开发完成后的不动产总价值;

5.估算开发成本、管理费用,销售费用、投资利息,开发利润及开发,销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

 

04成本逼近法

基本原理:成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地,工业用地,既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。

适用范围:一般适用于新开发土地价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利用市场比较法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校。公园等公共建筑,公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。

测算公式:地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益。

操作步骤:

1.判断待估土地是否适用成本逼近法;

2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料;

3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息利润;

4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益;

5.按地价公式求取待估土地的土地价格;

6.确定已开发土地的减价参正因素,确定待估土地的最终地价。

 

05基准地价系数修正法

基本原理:基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析,对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价,因此,要评估波区域中某一宗地的价格,还必须根据该宗地的区域条件和个别条件,对区城平均价进行修正,方能得出宗地价格。

适用范围:适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格,课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估

测算公式:土地价格=基准地价*(1土K)

式中:K--基准地价参正系数

操作步骤:

1.搜集有关基准地价资料;

2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价;

3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;

4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;

5.进行交易日期等其它修正;

6.求出待估宗地地价。

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