土地评估是土地评估机构依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

评估方法主要包括市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法及剩余法估价。那么，土地评估依据是什么呢？

影响土地价格的因素主要有：

（1）一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、

（2）区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

（3）个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

在土地评估过程中，评估机构需要全面考虑这些因素，结合土地的市场交易数据，运用科学的评估方法，对土地价格进行准确评估。这不仅有助于土地的合理配置，也有利于促进土地市场的健康发展。