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农村土地承包经营权价值评估的方法
2024-01-18 16:47:01

土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权,权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。该项权利的权利主体为公民或集体;权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。农村土地承包经营权价值评估方法如下:

1、收益还原法。它是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租),以适当的土地还原利率还原,从而估算出待估农用地价格的一种方法,其计算公式为:地价=a/rx[1-1/(1+r)n],a-地年纯收益,r-土地还原利率,n-土地使用权承包年限之剩余使用年限。

2、市场比较法。它是根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。其计算公式为:地价=情况修正系数x交易实例农用地情况指数。

3、成本逼近法。它是指以新开垦农用地或士地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

4、评分估价法。按照一定的原则,建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准,依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分,按其得分值的大小,乘以客观的农用地单位分值价格,从而得到农用地价格的一种估价方法

5、基准地价系数修正法。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数,对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

具体进行农村土地承包经营权价值评估时,需结合待宗地的具体特点和土地用途以及估价目的,选取适合的估价方法。

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