土地使用权，是指根据《企业会计准则第6号-无形资产》及其应用指南作为无形资产核算的土地使用权，不包括作为投资性房地产核算以及房地产开发企业作为存货核算的土地使用权。

企业取得的土地使用权通常确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物通常分别确认为无形资产和固定资产;外购土地及建筑物支付的价款需要在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，全部作为固定资产。

土地使用权的评定估算

一般企业的土地使用权通常为国有出让工业用地，可采用成本逼近法、市场法及基准地价修正法进行评估，其他商办用地通常连同地上建筑物采用市场法或收益法以房地合一方式评估。在企业价值评估涉及的土地使用权评估中，除遵循《资产评估执业准则--不动产》的相关规定外，针对不同的评估方法还需要关注以下基本事项:

1.成本逼近法

(1)成本逼近法的基本公式。

土地使用权评估价值一土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

(2)计算土地取得费时，土地取得成本应通过调查当地正常情况下因取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准差异的合理性。

国家或地方拟从土地出让收人或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计人土地成本。必要时，对于评估基准日企业取得土地使用权确需缴纳的土地出让金以外的“指标费”、“耕地占用税”等税费，可采用单独计算、披露的形式提请报告使用人予以关注。

(3)计算土地开发费时，应按照土地实际开发程度进行评估，并避免与房屋建筑物、道路、围墙、地坪、室外管网等地上设施重复计算。

(4)土地增值收益的测算思路、方法，以及测算过程应科学、合理、可信。地方已经公布经科学论证的土地增值收益的，以公布的土地增值收益计算;对未公布土地增值收益的地区，资产评估专业人员可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。

(5)当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正;当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正。

(6)企业作为无形资产核算的土地使用权通常为已出让土地时，还应进行剩余使用年期修正。

(7)采用成本逼近法评估土地使用权时，应当选用需要支付的区域客观费用来确定各项费用，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、土地增值。

(8)区域和个别因素的修正。资产评估专业人员应当知晓，区域和个别因素修正前的评估值通常系一定范围内不同土地级别地价的平均值，而非一定为被评估土地自身土地级别下的价值，因此需要结合其土地级别等情况进行区域和个别因素的修正，修正时需注意与基准地价系数修正法中修正因素及参数的区别与联系，通常不宜直接采用基准地价系数修正法的修正系数。

2.市场法

(1)资产评估专业人员应当知晓，不同地区的经济、产业、土地等营商政策可能会对土地一级市场(出让)与二级市场(转让)之间的价格产生影响，在切实可行的情况下应选择最合理市场中的交易案例。

(2)收集可比参照物的交易信息，可比参照物信息真实可靠、价格内涵明确，尽可能地建立与评估对象一致或可以修正的可比基础，交易时间与评估基准日差异一般不超过三年。

(3)谨慎选取采用竞价轮次多、溢价率高的可比参照物以及历史最高或最低地价水平的可比参照物。

(4)对可比参照物进行期日修正时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价、市场交易案例土地价格的变化情况测算。

3.基准地价修正法

(1)基准地价修正法主要适用于政府已公布基准地价，具有完备的地价修正体系的区域内地价评估。

(2)采用基准地价修正法评估土地价值时，应选择正在执行的基准地价。

(3)当基准地价公布时间较长，应在评估报告中介绍使用基准地价修正法的必要性和基准地价体系的可用性，同时分析土地市场变化，并进行相应的期日修正。