十八届三中全会进一步为农村集体建设用地流转指明了方向，但由于国家目前尚未出台关于集体建设用地流转价格评估的相应技术规程，市场又迫切需要我们做这方面的评估，因此研究其价格评估问题具有十分重要的意义。本文分别对集体建设用地宗地评估方法、农民住房财产权评估方法、集体建设用地使用权基准地价评估方法进行了分析，以期完善农村集体建设用地价格评估工作。

集体建设用地使用权价格评估方法目前还处于探索和研究阶段，国内尚未形成比较成熟和公认一致的评估方法。但是作为土地市场中两种不同权利形态的主体——集体建设用地和国有建设用地，其作为建设用地的本质是相同的，最大的区别在于产权的不同，若不考虑产权的差异，按照国有建设用地的评估思路评估出集体建设用地的价格，然后扣除因产权差异等造成的价格差异部分或消除这种产权差异所需的成本，就可以得到集体建设用地使用权的价格。

1.1 采用成本逼近法评估集体建设用地使用权价格

采用成本逼近法直接评估集体建设用地使用权价格的思路：假设有一宗耕地，村集体通过合法手续将该农用地变为集体建设用地（乡镇企业用地），需要缴纳的费用包括：耕地开垦费、耕地占用税、农转用过程中的各项规费和审批费用等由耕地转变为建设用地的费用，耕地转成建设用地后，需要进行土地开发，如“五通一平”投资开发，期间会产生投资利息、投资利润、甚至土地增值收益；此后，国家拟对该宗集体建设用地进行征收，那么国家需要支付给该村集体土地补偿费、安置补助费和地上地下附着物补偿费等，还有新的用地单位或个人需要支付给国家征地管理费，当然这些费用最终都由新的申请用地单位或个人支付。此时，原来集体所有的农用地就变为国有划拨建设用地，如果想将国有划拨建设用地变为国有出让建设用地，还需要新的用地单位或个人缴纳相应的土地出让金。可用以下三个公式表述：

公式1：集体建设用地使用权价格=土地取得费（耕地开垦费+耕地占用税+农转用过程中的各项规费和审批费用）+土地开发费（集体农用地开发为建设用地所需的开发费）+利息（集体用地开发为建设用地投资产生的利息）+利润（集体农用地开发为建设用地投资产生的利润）+增值收益（集体农用地开发为建设用地之后产生的增值）

公式2：国有划拨建设用地使用权价格=集体建设用地使用权价格+土地取得费（国家支付给集体的土地补偿费、安置补助费和地上地下附着物补偿费等）+征地管理费

公式3：国有出让建设用地使用权价格=国有划拨建设用地使用权价格+土地出让金

综上所述，在采用成本逼近法评估集体建设用地使用权价格时，可以直接参照评估国有用地的方法套用成本逼近法，但应明确：

(1)集体建设用地使用权价格不包含征地补偿费、安置补助费和征地管理费。

(2)集体建设用地使用权价格应考虑土地增值收益。土地增值收益的实质是土地性能的改变所带来的，其中有“生地”中的增值地租，这种增值是由于农用地转变为建设用地，新用途土地的土地收益远高于原用途土地；此外还有“熟地”中的增值地租，土地投资开发后成为建设用地，性能改变提高了土地价值。

这种土地增值从所有者角度考虑应为土地所有收益，对于集体所有的集体土地在依法征用中的土地所有增值收益部分应归集体所有，即从农用变非农建设用地的增值地租，在评估时应适当考虑。

(3)运用成本逼近法计算出土地价格后，还需结合待估宗地的个别因素条件及当地市场资料进行比较修正，最终确定集体建设用地使用权价格。

1.2 采用市场比较法评估集体建设用地使用权价格

对于集体建设用地流转比较活跃的地区，可以通过选取在较近时期内、同一区域或相邻区域内已经发生与待估宗地流转方式相同或相近，土地用途或使用方式相同的可比实例，与待估宗地进行对比分析，对所选实例的流转（交易）价格进行个别因素、区域因素及交易时点等影响土地使用权价格因素进行修正，得出待估土地在评估时日的土地使用权价格。当估价对象的土地流转协议（合同）中的使用年限与所选可比实例的使用年限不一致时，应作年限修正。

1.3 采用收益还原法评估集体建设用地使用权价格

(1)在用收益还原法评估集体建设用地使用权价格时，对于同一区域、地段的房屋租金一般不会因为土地所有权的不同而使租金有较大的差异，这从侧面反映了集体建设用地获取的利润空间更大，但考虑到目前集体建设用地流转的法律法规政策尚未健全，流转对象和流转用途等受到严格限制，这样会给土地使用者带来较大的风险，因此在确定其土地还原利率时，应考虑投资集体土地风险比投资国有土地风险大这一因素，其土地还原利率应高于同区域同用途的国有土地。

(2)当前很多农村集体在出让或出租集体建设用地后，并未对土地或房地产经营进行投入，如管理费、维修费、保险费等，因此建议在运用收益还原法时，应根据实地的调查结果来确定是否需要扣除上述费用

1.4 采用基准地价系数修正法

在制定了国有建设用地使用权基准地价的地区，可参考该区域同用途的基准地价采用基准地价系数修正法进行评估，即先按宗地的区域因素、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的市场价格后，根据国有用地与集体土地在权利完整性、政策支持度、市场接受度等因素的不同进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的使用权价格。其中权利完整性、政策支持度、市场接受度等因素的修正幅度，可由当地土地主管部门定期邀请有关专家，按城市不同区域，采用特尔菲专家打分的方式确定并公布。对于部分已经制定了集体建设用地使用权基准地价的地区，则可直接参照当地同用途的集体建设用地使用权基准地价，采用基准地价系数修正法评估其使用权价格。